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增速持续领先 强现金流管理 财务政策稳健 世茂彰显强劲实力

时间:20-03-20 17:10    来源:金融界

金融界网站讯  3月19日晚,华创证券发布研报,首次覆盖世茂,并给予强推评级,目标价31.79港元。华创证券预测公司2019-21年每股收益分别为3.41、3.90和4.68元,并按照NAV折价35%给予目标价31.79港元,对应2020年PE7.3倍,首次覆盖、并给予“强推”评级。

此前,在兴业证2月27日发布的《世茂房地产再现辉煌》研报中,亦首次覆盖世茂房地产,给予“买入”评级,目标价36港元,基于2019/2020年10倍和8倍PE,较公司的NAV折让8%,较当前股价还有33%的上升空间。同时指出,世茂房地产具备优质的土地储备结构,可以保持领先的销售规模和增速;同时公司兼顾持有和周转,投资物业运营经验丰富回报稳定,强现金流管理财务政策稳健,综合实力强劲。

据中报显示,在2019年上半年,世茂积极获取优质土储的同时,总负债规模仍处于行业较低水平,净负债率59.6%,连续第八年维持在60%以下,堪称民营房企的健康稳健标杆之一。在合理的融资计划铺排下,世茂现金流充裕。截止2019年6月30日,世茂的账面资金总额为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约400亿元,不仅足以覆盖一年内到期的各种借款,还有一定的余额可以错配理财产品。

稳健的财务政策、多元的融资渠道以及充裕的现金流,也让世茂在境内外资本市场具有良好的口碑和稳健的形象,各大评级机构对其纷纷看好。去年9月,穆迪将世茂房地产评级由Ba2上调至Ba1,展望“稳定”。穆迪预计世茂通过一贯积极有效的现金流管理,能保持良好的流动性和境内外融资渠道。

股市长期向好 世房稳居首选推荐之列

进入2020年,疫情之外,股市、房市无疑是人们关注的重点,美股熔断成为了新晋热词,而1月份国内房地产股票的表现亦备受关注。世茂抓紧有利时机,在恒生指数位于今年相对高位时,以每股配售价格29.58港元,配售1.58亿股,市值约为50.71亿港元,筹资46亿港元。

这次低成本融资,不仅充实了世茂的资本金,扩大了资产规模。也为世茂优化债务结构,保持良好的负债率指标,通过债务置换,达到降低综合融资成本的目的。

1月20日,花旗发布报告称,世茂房地产配股获超6倍认购,反应较预期理想,视该股为行业首选,维持“买入”评级。除此之外,该行还表示,相信世茂房地产具有潜在净资产增值的并购可能,以催化股值重估。瑞银于2月底发报告称,维持对内房发展商正面看法,世茂房地产在首选推荐之列。综上所述,各大投行均表示世茂房地产价值低估,未来仍具有较大潜力。

业绩稳健增长 世茂财务体系获各界赞誉

财务及股市表现备受认可,离不开优异的业绩支撑。

据克而瑞发布的《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP200》显示,世茂房地产凭借2607.8亿的全口径金额和1825.5亿的权益金额,均位居榜单第九,业绩再上台阶。

另据最新公告,2020年1-2月份世茂房地产累计合约销售额为人民币167.1亿元,克而瑞1-2月房地产企业销售排名上,依然位列行业前十。优秀的业绩表现,盈利能力持续增长,使得世茂财务表现备受业界关注。

数据显示,2019半年报世茂毛利额同比大幅提升28.9%,核心利润同比上升23.8%,股东应占核心利润同比上升20.6%,上半年派息额同比上升20%,上升比例均居行业前列。资金储备方面,报告期内账面现金为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元,资金储备空间大。

同时,对于行业普遍关注的负债率,房地产通常使用净负债率来衡量财务健康水平,净负债率即净借贷总额除以权益总额。相较于总负债,则包含了销售的预收款,包括首付、银行按揭的放款等。世茂房地产的净负债率连续8年维持在60%以下水平,一直处于较低水平,在行业内具有明显的优势。

截至2019年6月底,世茂总借款约为1154.7亿元,小幅提升5.8%。在合理的融资计划铺排下,世茂动态调节融资提前还款,短期借款为320.6亿元,仅占总借款28%。其现金比例高达1.6,体现出稳健的财务状况和优质的资金流动性水平,确保了短期债务不会对经营产生影响。

面对地产金融监管力度提升和频出的收紧信号,世茂保持一贯践行的稳健政策开展融资计划,在多元融资渠道、多维度合作及不断创新的利好支撑下,世茂融资成本长期维持较低水平,2019年上半年融资成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点,维持在行业较低水平。

此外,世茂加强与农行、交行、中行、中信等多家银行的战略合作,实现银企互利共赢。5月份,世茂与中信银行(601998)携手推进100亿按揭合作,签署了全国个贷业务合作协议,进一步推动双方银企战略合作,从业务对接、工作效率、数据共享等基础业务合作,提升至全方位深化战略合作关系建立。

积极应对挑战 世茂多举措、快响应

因新冠疫情暴发,房地产行业经营活动亦受到波及。2020年1-2月,受到疫情影响全国新房销售表现全线下滑,整体来看前2月商品房销售面积仅8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%。

据世茂房地产最新公告显示,2020年1-2月份世茂房地产累计合约销售额为人民币167.1亿元,累计合约销售面积为958,713平方米,较去年分别出现同比下降,但降幅远低于行业平均水平,而且在克而瑞公布的1-2月房地产企业销售最新排名上,世茂依然位列行业前十。

据了解,世茂历年来一季度的销售额均为年度最低,在2019年仅占到全年销售总额约15%,因此尽管世茂的销售额因疫情影响略有下滑,却不足以推断全年业绩表现。业内认为,世茂在近年来持续夯实产品力及服务力,在疫情后的“需求回补”机会潮中,世茂将有较大的空间。

疫情期间,世茂积极承担社会责任,同时抓复工复产。开展了线上营销,并取得了一定的效果。

在线上营销大战中,世茂集团旗下地区公司——世茂海峡发展公司闪电出击,于2月16日晚正式上线“世茂海峡U选”平台,同时联合乐居控股“好房线上购”推出“租户购房助力计划”,打出高达亿元的多重优惠组合拳,并真正实现在线交易闭环。截至2月23日,世茂海峡累计线上认购达2176套,成交金额37亿元。上线短短一周,便引爆楼市,实现市场低迷期的销售逆转。

在疫情使得线下售楼处关闭、线上销售也步履维艰的时候,动辄几千万的高端别墅项目世茂西山龙胤在5天内促成了3套成交,总成交额达到1.2亿元。